Мацерих реконструирует свои Торговые центры

В массовом движении владельцев торговых центров по перепрофилированию изношенных, непродуктивных или пустующих квадратных метров в альтернативные виды использования Мацерих, похоже, на шаг впереди. Владелец и оператор торгового центра в Санта-Монике, штат Калифорния, постоянно перепрофилирует свои площади, в ряде случаев превращая закрытые универмаги или малоиспользуемые автостоянки в жилые дома, офисы, отели, экспериментальные объекты, такие как музеи и фитнес-центры, автосалоны электромобилей, широкоформатные развлекательные заведения, больше еды и напитков, а также благодаря множеству брендов, ориентированных непосредственно на потребителя, которые стремятся создать новые локации. , “Сегодня, вероятно, от 15 до 20 процентов нашего портфеля приходится на нетрадиционное использование, и я ожидаю, что этот показатель достигнет 30-40 процентов”, — сказал Том О’Херн, главный исполнительный директор Macerich. “У нас есть 44 объекта недвижимости, и я бы сказал, что 30 из них в той или иной форме диверсифицируются и уплотняются”.

Именно это лежит в основе стратегии компании Macerich, которая в следующем году отмечает 60-летие своей деятельности и 30-летие в качестве публичной компании. Инфляция и более высокие процентные ставки делают перепланировку более дорогостоящей и рискованной, а офисы и многоквартирные дома требуют больших капитальных затрат.

Более того, эти виды инвестиций являются относительно новыми для Macerich, что увеличивает риск. Но крайне важно, чтобы Macerich и, если на то пошло, вся индустрия торговых центров продолжали адаптироваться к влиянию Amazon и интернет-магазинов, снижению посещаемости торговых центров и тому, что потребители тратят больше своих дискреционных долларов на путешествия, рестораны, спа-салоны и развлечения и меньше на материальные товары.

В то время как бренды и ритейлеры проявляют осторожность и ограничивают свои планы по расширению, компания Macerich занимается перепродажей и перепланировкой большей части своей недвижимости, привлекая дифференцированный, альтернативный состав арендаторов и добавляя квадратные метры к существующим активам, которые являются производительными. На руку Мацериху то, что за годы работы он расширил свой портфель, включив в него в основном торговые центры категории “А”, расположенные на многих лучших городских и пригородных рынках страны.

Недавнее улучшение квартальных показателей и отсутствие банкротств в розничной торговле в прошлом году также говорят в пользу компании. В четвертом квартале в портфеле Macerich не было ни одного банкротства, а за весь 2022 год — всего три. В ходе недавней телефонной конференции с инвесторами и отраслевыми аналитиками Мацерич отметил “значительное сокращение” числа арендаторов. Руководители Macerich рассматривают свои реконструированные объекты как “региональные городские центры”, где люди могут жить в квартирах и в нескольких шагах от работы, магазинов, ресторанов и различных развлечений. В Kierland Commons, центре под открытым небом в Скоттсдейле, штат Аризона, на парковке строится проект роскошных апартаментов на 110 квартир.

На Флэтайрон-Кроссинг в Брумфилде, штат Колорадо, разрабатывается роскошный многоквартирный проект на 330 квартир, расположенный на территории площадью 2,5 акра с общественными удобствами. В Biltmore Fashion Park в Финиксе компания Macerich планирует построить 10-этажную офисную башню площадью от 250 000 до 300 000 квадратных футов, роскошный жилой комплекс площадью от 250 до 300 квартир и прилегающие помещения для розничной торговли и заведений общественного питания и напитков. “Не всегда речь идет о пристройке жилых помещений”, — объяснил О’Херн, обсуждая стратегию Macerich за чашкой кофе в районе Флэтайрон на Манхэттене. “Например, на Санта-Моника-Плейс у нас нет места для жилых помещений.

Но мы внесли разнообразие, открыв Художественный музей. Это из Южной Кореи. Договор аренды подписан, и музей должен открыться в первой половине 2024 года. Он займет старое, непроизводительное театральное помещение площадью 45 000 квадратных футов на третьем уровне Санта-Моника-Плейс и превратит его, по сути, в иммерсивную цифровую художественную галерею.

Так что вы можете войти в комнату и почувствовать себя так, словно находитесь в центре волны, обрушивающейся на вас”.

В настоящее время в США открыт для посещения только один художественный музей, расположенный на Лас-Вегас-Стрип. Мацерих все больше склоняется к арендаторам, ориентированным на опыт.

Life Time — высококлассный клуб “Атлетик каунти”, Scheels — сеть магазинов спортивных товаров и развлечений, The Dr. Seuss Experience, The World of Barbie, Pinstripes для боулинга, бочче и бистро, Round1 Bowling &amp, Amusement и Studio One fitness-центры, которые появились в определенные периоды времени.

Мацерих сосредотачивается. На третьем этаже Санта-Моника-Плейс также находится детский музей Кейтона. Несмотря на то, что музей может не обеспечивать высоких продаж на квадратный фут, он привлекает посетителей, что теоретически способствует развитию бизнеса в близлежащих магазинах и ресторанах. Мацерих ожидает, что Художественный музей будет привлекать около 1 миллиона посетителей в год. “Люди наполняют торговый центр энергией.

Люди и энергия приравниваются к розничным продажам, а повышение розничных продаж означает повышение арендной платы”, — сказал О’Херн. Что касается более традиционной части проекта Macerich, то на площади моды в Скоттсдейле ведется строительство, направленное на расширение роскошной экспозиции центра за счет южного крыла, построенного компанией Nordstrom, для размещения дополнительных брендов класса люкс и ресторанов.

Магазин Hermes площадью 11 000 квадратных футов присоединится к таким брендам, как Brunello Cucinelli, Dior, Gucci, Dolce & Gabbana и Nobu. Ранее бывший универмаг Barneys в Нью-Йорке был заменен магазином Apple Store, а в торговом центре Industrious впервые появилась концепция совместного рабочего пространства. “Условия аренды у нас самые благоприятные, каких у нас когда-либо было.

Откровенно говоря, они лучше, чем до финансового кризиса 2008 года”, — сказал О’Херн. В прошлом году компания Macerich заключила 974 договора аренды на общую сумму более 3,8 миллиона квадратных футов. Лизинговые спреды, разница в стоимости между старой и новой или возобновленной арендой, выросли на 4 процента. На конец четвертого квартала 2022 года торговые центры Macerich были сданы в аренду на 92,6 процента, что на 110 базисных пунктов больше, чем в четвертом квартале 2021 года, и на 50 базисных пунктов больше, чем в третьем квартале 2022 года. “Полная занятость”, — сказал О’Херн, — будет считаться сданной на 94-95 процентов. “При переезде арендаторов всегда будет оставаться небольшая доля свободных площадей.

Но мы не гонимся за заполняемостью. У нас больше возможностей повысить арендную ставку”.

Отраслевые отчеты показывают, что компания (инвестиционный фонд недвижимости) ожидает увеличения годового дохода от аренды на 56 миллионов долларов от открытия магазинов в этом году до конца 2025 года.

Чистая операционная прибыль Macerich в том же центре увеличилась на 7,5% в четвертом квартале, что стало вторым годом подряд, когда показатель NOI превысил 7%.

В 2022 году объем продаж на квадратный фут для арендаторов площадью менее 10 000 квадратных футов составил в среднем 869 долларов, что на 7% больше, чем в 2021 году. Общая выручка составила 859,1 миллиона долларов, что на 1,4% больше, чем в 2021 году.

О’Херн сказал, что трафик достигает 95 процентов от уровня, существовавшего до COVID-19, а розничные продажи приближаются к 115 процентам от уровня, существовавшего до COVID-19. Компания укрепила свое финансовое положение, сократив уровень долга только в 2021 году на 1,7 миллиарда долларов, что на 20 процентов меньше, хотя долгосрочный долг по-прежнему высок и на конец 2022 года составит около 4,5 миллиардов долларов.

В настоящее время акции торгуются по цене около 10 долларов за штуку, что ниже 52-недельного максимума в 14,83 доллара и выше минимума в 7,40 доллара. Возможная сделка с недвижимостью может улучшить баланс. “Мы работаем с владельцами Philadelphia 76ers, чтобы создать спортивную и развлекательную арену в районе моды Филадельфии”, — сказал О’Херн.

Смотрите также:

Door - Это новый журнал, посвященный дизайну, который возглавляет Эмануэле Фарнети http://euroelectrica.ru/door-eto-novyiy-zhurnal-posvyashhennyiy-dizaynu-kotoryiy-vozglavlyaet-emanuele-farneti/.

Интересное по теме: Эстебан Кортасар разрабатывает костюмы для балета Майами

Советы в статье "Музыкальный фестиваль "Дилижанс": Как бесплатно посмотреть прямую трансляцию, состав и многое другое" здесь.

Именно здесь находится торговый центр Macerich, состоящий из трех кварталов, который был перестроен и вновь открыт в 2019 году. “Мы бы продали один из корпусов «Филадельфии 76ерс», и они построили бы арену. Если бы это произошло, мы бы получили огромную дополнительную выгоду. ”Баскетбольная команда НБА «76ers» в настоящее время играет в филадельфийском «Уэллс Фарго центре».

Согласно информации компании, в 2022 году “компания Macerich осуществила значительный объем финансовой деятельности, продемонстрировав, что долговые рынки для ее региональных центров высшего качества улучшаются, и компания заключает сделки”.