Генеральный план по спасению торговых центров
В Pacific Retail Capital Partners, инвестиционной группе в сфере недвижимости, управляющей 22 миллионами квадратных футов региональных центров для жизни под открытым небом и многофункциональных центров, произошли фундаментальные изменения в стратегии. “Мы были очень сосредоточены на обновлении устаревших активов и попытках переориентировать их на более устойчивые позиции для роста, но поскольку пандемия ускорила изменения в торговом пространстве, особенно с исчезновением многих универмагов, мы стали гораздо активнее заниматься развитием”, - Стивен Пленж, главный исполнительный директор компании.
Pacific Retail, сообщили WWD. “В настоящее время уплотнение действительно является ключом к нашему бизнесу, и мы считаем, что это будет продолжением нашего бизнеса в течение ряда лет”.
Под этим он подразумевает превращение торговых центров в многофункциональную среду для ведения “образа жизни”, где люди живут, работают, тренируются, делают покупки, обедают, отдыхают, проводят время на свежем воздухе и, возможно, даже проходят медицинское обследование, и все это не удаляясь далеко. Центральное место в стратегии занимает то, как 15-летняя частная компания Pacific Retail сотрудничает в проектах с такими “голубыми фишками” - разработчиками и инвесторами, как Cappelli Organization, правительство Сингапура, Kohlberg Kravis Roberts (KKR), JPMorgan Chase и Goldman Sachs.
Как правило, они становятся партнерами с ограниченной ответственностью. Кроме того, особое внимание уделяется привлечению арендаторов, имеющих связи с местным сообществом, чтобы “локализовать” привлекательность объекта недвижимости. Под управлением компании находятся 23 объекта недвижимости в США стоимостью более 3 миллиардов долларов, которые находятся в собственности или под управлением. Вместо того чтобы строить с нуля, компания расширила свой портфель за счет приобретений. Пленге считает, что даже если торговый центр не отличается высокой производительностью или имеет рейтинг “А”, он все равно жизнеспособен при условии существенной реконструкции. “Они были построены в районах, которые были как бы центральными. Они очень удачно расположены, с отличным доступом к магистралям”, - объяснил Пленге. “Они стали городскими центрами”.
Кроме того, во многих случаях они стали устаревшими и непродуктивными, им мешали банкротства розничных компаний, а Интернет снижал количество посетителей и снижал эффективность бизнеса.
Часто Pacific Retail приходится вести переговоры с крупными розничными сетями, “чтобы раскрыть ценность лежащего в их основе компромата”, другими словами, работать над тем, чтобы переместить или закрыть крупные торговые точки. В среднестатистическом торговом центре “у вас примерно 100 акров земли, 20-30-процентный охват парковочных мест и море парковочных мест, а затем добавьте к этому неэффективность универмага площадью от 200 000 до 300 000 квадратных футов.
Это не очень эффективное землепользование”, - сказал Пленге. “Поскольку мы занимаемся реконструкцией, вы должны быть в состоянии разработать собственное видение и стратегию, основанную на этом видении. Именно здесь сейчас происходит создание реальной ценности”.
The Galleria, торговая сеть Pacific, занимающая два квартала в Уайт-Плейнс, штат Нью-Йорк, закрылась в конце марта после нескольких лет простоя.
Закрывались один магазин за другим, в том числе Macy's и Sears, и к прошлому месяцу в Galleria остался единственный розничный торговец - Westchester Toys, Trains and Hobbies. Но есть надежда на это место, которое рассматривается как потенциально одно из крупнейших в США для реконструкции торгового центра.
Галерея открылась в 1980 году и занимает площадь около десяти акров в центре города Уайт-Плейнс, рядом с узлом общественного транспорта Метро -Северной железной дороги. “Мы сотрудничаем с Cappelli Organization и SL Green в разработке генерального плана по реконструкции галереи. У них есть опыт в других областях, таких как офисная и жилая недвижимость, образование или медицина”, - сказал Пленге.
Cappelli - девелоперская компания из Уайт-Плейнса, занимающаяся строительством жилых, офисных и торговых объектов в округе Вестчестер, включая Уайт-Плейнс. SL Green Realty Corp. Это инвестиционный фонд недвижимости, который в основном инвестирует в офисные здания и торговые центры в Нью-Йорке, а также является крупным игроком на рынке недвижимости в Вестчестере. “Чтобы закрыть эти магазины, требуется немало усилий”, - сказал Пленге, имея в виду торговые центры. “Когда мы впервые купили Galleria, у нас не было Macy's, а Sears был заключен долгосрочный договор аренды. Нам пришлось купить магазин Macy's, а затем мы усердно работали над приобретением магазина Sears.
Были и другие ограничения, связанные с другими крупными договорами аренды, которые во многом определяли, что можно делать с недвижимостью, а что нельзя. Так что нам пришлось с этим смириться. ”Процесс расчистки, чтобы освободить место для перепланировки, - это своего рода леденящий душу процесс, но это то, что мы делаем“, - сказал Пленге.
В Йорктаун-центре, a 1. Торговый центр площадью 4 миллиона квадратных футов в Ломбарде, штат Иллинойс, пригороде Чикаго, принадлежащий универмагам Von Maur и JCPenney, компания Pacific Retail приобрела торговый центр Carson's, который пустовал с 2018 года.
Он будет снесен. “Мы только что получили разрешение на строительство примерно 625 жилых единиц, в процессе строительства находится около полудюжины новых ресторанов, приезжает действительно крупная развлекательная группа, а также бакалейщик. Мы также создаем парк площадью около двух акров, который поможет объединить торговые и жилые комплексы.
Все это произошло благодаря реконструкции The Carson's box. Таким образом, это действительно придало новый импульс развитию комплекса. У вас есть замечательный общественный аспект, и это то, чему мы хотим подражать снова и снова”, - сказал Пленге. За несколько лет до сделки с Карсоном Pacific Capital продала несколько акров земли, которые были превращены в жилые дома. В Солт-Лейк-Сити, штат Юта, Pacific Retail владеет магазинами The Shops at South Town площадью 1,4 миллиона квадратных футов, в которых ранее размещались Macy's и Dillard's, а также до сих пор есть JCPenney. “Мы очень активно сотрудничаем с городом и рассчитываем в конечном итоге построить на этом участке более 1500 жилых единиц, возможно, добавим отель, магазины, рестораны и парк. Мы находимся в процессе разработки генерального плана.
Солт-Лейк-Сити - это быстро развивающийся рынок. Там наблюдается значительный технологический рост.” Пять лет назад компания Pacific Retail приступила к реконструкции Northpark, закрытого торгового центра площадью 958 000 квадратных футов в Риджленде, городе в 11 милях от Джексона, штат Миссисипи.
Проект включал в себя новые общественные входы, коридоры, удобства, общественные туалеты и места для собраний в местах общего пользования, озеленение внутренних и наружных помещений, использование произведений искусства местных художников, детскую игровую площадку с частными местами для кормления и пеленания детей, а также модернизацию фуд-корта в “Закусочную”, которая является частью комплекса. ресторан открыт в стиле кафе. “У нас есть, вероятно, с полдюжины объектов, которые очень активно находятся на этапе генерального планирования”, - сказал Пленге.
Недавно Pacific Retail создала собственную архитектурную и дизайнерскую команду в Лос-Анджелесе для разработки планов и ускорения проектов, привлекая нескольких сотрудников известной дизайнерской фирмы Gensler, в том числе Аннемари Пленж, которая является исполнительным вице-президентом по дизайну.
Она жена Стивена Пленжа. “Отличительной чертой нашей компании является этот аспект дизайна”, - сказал Пленге. “Мы наняли четырех человек из Gensler. Они уже проделали для нас большую работу раньше. Но по мере того, как мы перестраиваем бизнес, вы должны быть в состоянии выработать собственное видение и стратегию в соответствии с этим видением”, а не просто сосредоточиться на аренде. “Вам нужно решить, что вы собираетесь делать с этими свободными универмагами? Как вы собираетесь бороться с неэффективным использованием земельных участков? Во время пандемии мы убедились в том, что людям нужны открытые пространства. Поэтому при реконструкции мы уделяем большое внимание дизайну. “Одно из первых, что мы делаем, - это приезжаем в город и спрашиваем: "Какими вы видите перспективы своего роста? Куда вы хотите направить это сообщество?" А затем мы [исследуем], что находит отклик у местных жителей.
Есть ли здесь отличная местная кофейня, или несколько отличных местных ресторанов, или отличный магазин одежды? Специалистам по аренде не требуется много времени, чтобы разобраться, что вызывает резонанс”, - сказал Пленге. Он признал, что растущие процентные ставки делают проекты более дорогостоящими, хотя и отметил: “У нас сейчас нет ничего, что находилось бы в стадии строительства.
У нас есть ряд проектов, которые находятся на стадии планирования, поэтому процентные ставки на нас не влияют, но если они останутся высокими в течение следующих пары лет, скажем, трех, это может стать реальной проблемой”.
Pacific Retail планирует приобрести дополнительные торговые центры и, как ожидается, вскоре объявит о сделке. “Сейчас мы очень активно работаем в этом направлении”, - сказал Пленге. “Сейчас мы находимся в процессе заключения нескольких сделок” с участием крупных торговых центров и центров активного отдыха на открытом воздухе. Отвечая на вопрос, какой тип арендаторов предпочтительнее для перепланировки и высвобождения площадей, Пленге сказал: “Продуктовые магазины - это категория, которая нам действительно нравится.
Они привлекают большое количество посетителей” ежедневно и в те дни, когда в других условиях центр не привлекал бы большого количества посетителей. “Какие магазины являются лучшими в этом районе? Можете ли вы зайти в "Трейдер Джо"? Можете ли вы купить Lidl? Можете ли вы купить Aldi? Очевидно, что Whole Foods всегда была популярна практически везде. Если вы добавите к этому жилой компонент, вы сможете расширить сферу своей аренды.
Смотрите также:
Бренд Брэндона Блэквуда выпускает линию купальников стоимостью менее 100 долларов http://euroelectrica.ru/brend-brendona-blekvuda-vyipuskaet-liniyu-kupalnikov-stoimostyu-menee-100-dollarov/.
Интересное по теме: Шакира, Талия и еще больше стиля на Billboard Latin Women In Music Awards
Советы в статье "Премия Rising Star Awards присуждается ведущим развивающимся брендам " здесь.
Так что продуктовый магазин - это здорово. “Здоровье и велнес - это действительно важная вещь”, - добавил Пленге, назвав в качестве желаемых арендаторов Orange Theory Fitness и Dick's House of Sport, новую концепцию от Dick's Sporting Goods. Что касается одежды, он назвал Alo Yoga и Lululemon. “Это здорово, но сможете ли вы найти хорошего продавца джинсов? Это меняется в зависимости от рынка.
Можете ли вы найти местный магазин одежды, в котором представлены бренды, которые находят отклик в вашем сообществе? Это важно.”
